La elección de Javier Milei y el mercado inmobiliario argentino
¿Cambio de peinado en el mercado inmobiliario argentino?
El pasado 19 de noviembre, Javier Milei fue electo presidente de Argentina con casi 56%% de los votos. Su victoria supondrá un cambio radical en la política argentina, ya que Milei es un economista liberal libertario que propone un modelo económico basado en el libre mercado.
La elección de Milei ha generado grandes expectativas en el sector inmobiliario, ya que sus propuestas podrían tener un impacto significativo en el mercado de alquileres, la ocupación de los mismos y la demanda.
La Ley de Alquileres
La actual Ley de Alquileres, promulgada en 2020, ha sido criticada por ambos sectores, propietarios e inquilinos. Los propietarios argumentan que la ley les otorga demasiados derechos a los inquilinos, lo que dificulta el desalojo de inquilinos morosos y el aumento de los alquileres. Los inquilinos, por su parte, sostienen que la ley no les protege lo suficiente de los abusos de los propietarios.
La Ley de Alquileres establece que los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de tres años (comercial y residencial) y que los alquileres se pueden actualizar una vez al año, en base a un índice que combina la inflación y la variación de los salarios.
Derechos de los propietarios vs derechos de los inquilinos
La Ley de Alquileres otorga a los propietarios los siguientes derechos:
- El derecho a desalojar a un inquilino moroso, pero el proceso puede ser largo y costoso.
La Ley de Alquileres otorga a los inquilinos los siguientes derechos:
- El derecho a un contrato de alquiler de tres años de duración mínima.
- El derecho a una actualización anual del alquiler "justa", en base a un índice que combina la inflación y la variación de los salarios.
- El derecho a una vivienda digna y habitable. Como de costumbre: leyes que viven en una realidad virtual ¿qué hay de las "villas miseria"?
- El derecho a reparar la propiedad, pero el inquilino tiene derecho a una compensación por los gastos por parte del propietario.
Desalojo de inquilinos
El proceso de desalojo de un inquilino moroso puede demorar entre seis y doce meses pero no es inusual que demore 18 meses. En primer lugar, el propietario debe notificar al inquilino por escrito del incumplimiento del contrato. Si el inquilino no abona el alquiler dentro de los 15 días hábiles, el propietario puede iniciar un juicio de desalojo.
Relación entre precio de los inmuebles y sus retornos
En Argentina, el precio de los inmuebles suele estar relacionado con los retornos que generan pero hoy en día, dicho retorno es en general, muy pobre. ¿A qué le puede atribuir ese retorno pobre? Pensamos que puede ser a las expectativas de mejoramiento de la economía. Pero aquí es cuando las expectativas entran en conflicto con los plazos que tiene este gobierno.
El gobierno de Milei y el mercado inmobiliario
Milei ha anunciado que derogará la Ley de Alquileres y que dejará que los contratos de alquiler se rijan por las disposiciones del Código Civil y Comercial. Esto significaría que los propietarios tendrían más libertad para aumentar los alquileres y que los inquilinos tendrían más libertad para rescindir los contratos.
La derogación de la Ley de Alquileres podría generar un aumento de los precios de los alquileres, ya que los propietarios tendrían más incentivos para aumentar los alquileres para compensar la inflación. Sin embargo, también podría generar una mayor oferta de viviendas en alquiler, ya que los propietarios tendrían más incentivos para alquilar sus propiedades vacías (y hay muchas). El gobierno Peronista, dándose cuenta de esto, pensó en gravar los inmuebles desocupados, en lugar de ponerse a pensar por qué un propietario querría mantener su propiedad vacía.
El gobierno de Milei durará cuatro años, tiempo que no es suficiente para inversiones inmobiliarias a largo plazo y considerando que los inmuebles ocupados continuarán rentándose con la legislación que estaba vigente al momento de su establecimiento. Si el gobierno de Milei es reemplazado nuevamente por un gobierno Peronista anti-mercado, es muy probable que las medidas de Milei sean derogadas, lo que sin duda afectaría negativamente el valor de los inmuebles.
La situación actual de Argentina no es la misma situación de grandes oportunidades inmobiliarias como fue la post-crisis del año 2001. En ese entonces se dieron inversiones inmobiliarias que triplicaron su valor en USD al cabo de 10 años.
La pregunta del millón es: ¿Apuesta a que la economía de mercado está para quedarse en Argentina?
